Νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων έφερε η κρίση. Οι τιμές έχουν πέσει μέχρι και 70% ενώ το φαινόμενο, σύμφωνα με τους επαγγελματίες του χώρου, αναμένεται να ενταθεί το 2014
Ρετιρέ σε τιμή ...μικρού αυτοκινήτου. Διαμέρισμα 55 τετραγωνικών προς 8000 ευρώ. Κατάστημα 600 τ.μ., στο οποίο ο μισθωτής δεν πληρώνει ενοίκιο στον ιδιοκτήτη (ή πληρώνει ένα ελάχιστο ποσό), αναλαμβάνοντας μόνο τα έξοδα του ακινήτου (πχ, φόρους και κοινόχρηστα, συντήρηση) ή δίνοντας ποσοστό επί των κερδών τής επιχείρησής του.
Μπορεί τα παραπάνω ν' ακούγονται υπερβολικά, αλλά αποτελούν πραγματικές περιπτώσεις για την αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης, στην οποία -εξαιτίας και της οικονομικής κρίσης- διαμορφώνονται νέα δεδομένα, προς το παρόν σε επίπεδο μεμονωμένων περιπτώσεων, αλλά με ολοένα ευρύτερη διάδοση.
"Τα φαινόμενα αυτά είναι πιο περιορισμένα εδώ, σε σχέση με την Αθήνα, αλλά πράγματι υφίστανται, έστω μεμονωμένα. Για παράδειγμα, προχτές είχαμε ένα ακίνητο 55 τετραγωνικών στην Πολίχνη, που πωλείτο προς 8000 ευρώ. Η εμπορευσιμότητα ενός ακινήτου ορίζεται βέβαια και από τα τεχνικά του χαρακτηριστικά, αλλά ακίνητα με ένα-δύο τεχνικά κουσούρια, τα οποία παλαιότερα δίνονταν σε υψηλότερες τιμές, σήμερα διατίθενται εντυπωσιακά φθηνότερα" δήλωσε ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Θεσσαλονίκης, Κωνσταντίνος Τζάρος.
Προσθέτει δε ότι, αν και σε επίπεδο προσφοράς, τα σπίτια προς ενοικίαση ...χωρίς, ουσιαστικά, μίσθωμα αποτελούν προς το παρόν μεμονωμένες περιπτώσεις στη Θεσσαλονίκη, ωστόσο το τελευταίο διάστημα αναπτύσσεται μια δυναμική, σε επίπεδο ζήτησης.
"Δεχόμαστε ολοένα περισσότερες κρούσεις από ανθρώπους, οι οποίοι είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν τη μεσιτική αμοιβή, προκειμένου να τούς βρούμε ένα ακίνητο, που διατίθεται χωρίς ενοίκιο, μόνο με υποχρέωση καταβολής φόρων, κοινοχρήστων κτλ. Προς το παρόν, όμως, η προσφορά δεν αντιστοιχεί σε αυτή τη ζήτηση", λέει ο κ.Τζάρος και προσθέτει ότι, στις περισσότερες περιπτώσεις, τέτοιες συναλλαγές διεκπεραιώνονται "στόμα με στόμα" μεταξύ γνωστών, χωρίς να περάσουν από ένα μεσιτικό γραφείο.
Πτώση τιμών μέχρι και 70% στους περιφερειακούς δήμους
Ερωτηθείς για την πορεία των τιμών των ακινήτων στη Θεσσαλονίκη κατά την περίοδο της κρίσης (2008 μέχρι σήμερα), ο κ.Τζάρος σημειώνει ότι αυτές έχουν μειωθεί κατά 50%-60% μέσο όρο, με τη μεγαλύτερη πτώση να καταγράφεται στους περιφερειακούς δήμους (με εξαίρεση το Πανόραμα).
"Σε νέους οικισμούς των προαστίων, ανατολικά και δυτικά, η πτώση μπορεί να φτάσει ακόμη και στο 70%. Περισσότερο αντέχουν οι 'παραδοσιακές' περιοχές κατοικίας και το κέντρο της Θεσσαλονίκης, όπου η πτώση είναι μεν μεγάλη, αλλά δεν ξεπερνά, μέσο όρο, το 40%-45%", διευκρινίζει ο κ.Τζάρος.
Πληθώρα ακινήτων σε τιμές κάτω των 15.000 ευρώ
Την τάση -έστω περιορισμένη προς το παρόν- για ακίνητα είτε υπερβολικά φθηνά είτε ...χωρίς πραγματικό ενοίκιο, καταγράφει και ο κτηματομεσίτης Νίκος Μανομενίδης, πρώην πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης και μέλος διοικητικού συμβουλίου σήμερα -μεταξύ άλλων- του ΕΕΘ και του Δικτύου Συνδέσμων Real Estate Κεντρικής Ευρώπης (C.E.R.E.A.Ν).
"Αυτή τη στιγμή υπάρχουν πάρα πολλά ακίνητα προς πώληση μέχρι την τιμή των 15.000 ευρώ, π.χ. με 12.000. Πρόσφατα είχαμε ρετιρέ στην περιοχή του Φαλήρου με τιμή πώλησης κάτω των 15.000 ευρώ. Επίσης, ακίνητα που παλαιότερα είχαν απήχηση μόνο σε άτομα κατώτερων εισοδημάτων, τώρα ενδιαφέρουν περισσότερους. Η τάση 'νοίκιασε το ακίνητό μου, πληρώνοντας μόνο τους φόρους', υπάρχει προς το παρόν μόνο στα λόγια, στις περισσότερες περιπτώσεις τουλάχιστον. Αυτό που ισχύει είναι ότι πολλοί ιδιοκτήτες δέχονται να παίρνουν πολύ χαμηλά ενοίκια, που ίσα-ίσα καλύπτουν τα έξοδα του ακινήτου", σημειώνει.
Ένταση του φαινομένου αναμένεται το 2014
Ωστόσο, με τη φορολογία και των μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων από το 2014, διευκρινίζει ο κ.Μανομενίδης, "πιστεύω ότι θα δούμε το φαινόμενο αυτό να εκδηλώνεται πολύ εντονότερα, αφού στα μεγάλα επαγγελματικά (μη ηλεκτροδοτούμενα) ακίνητα, άνω των 500 τετραγωνικών μέτρων, οι ιδιοκτήτες θα καλούνται να πληρώνουν φόρους 2.000 ευρώ ή 10.000 ευρώ [παρότι οι χώροι είναι ανοίκιαστοι".
Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες "ανενεργών" επαγγελματικών ακινήτων του είδους (καταστήματα, γραφεία, βιοτεχνικές εγκαταστάσεις κτλ), π.χ., επί των οδών Μοναστηρίου ή Γιαννιτσών, οι οποίοι δεν έχουν εισόδημα από αυτά, θα κληθούν να πληρώσουν σημαντικά ποσά από τη μια μέρα στην άλλη και, άρα, θα πρέπει να βρουν κάποιον τρόπο να καλύψουν τις δαπάνες. Και αυτό, σε μια εποχή που στους προαναφερθέντες άξονες, το 60% -σύμφωνα με τον κ.Μανομενίδη- των επαγγελματικών χώρων έχει ξενοικιαστεί λόγω της κρίσης και παραμένει κλειστό.
Ο ίδιος χαρακτηρίζει ως "αδιέξοδο κοκτέιλ" την ταυτόχρονη προώθηση του φόρου αυτόματου υπερτιμήματος/υπεραξίας (σ.σ. φόρος υπεραξίας 15% ο οποίος θα επιβαρύνει κάθε πωλητή ακινήτου από το 2014 και θα επιβάλλεται στην υπεραξία που προκύπτει μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησής του ακινήτου).
"Το μέτρο αυτό είναι πρακτικά ανεφάρμοστο", λέει ο κ.Μανομενίδης και προσθέτει ότι αν ο φόρος αυτός πρέπει αναγκαστικά να ισχύσει, επιβάλλεται να μην υπερβαίνει το 5%, ενώ θα πρέπει να συνοδεύεται από απαλλαγές στην περίπτωση αγοράς νέου ομοειδούς ακινήτου (π.χ., για πώληση σπιτιού με ταυτόχρονη αγορά σπιτιού, στη βάση του αμερικανικού μοντέλου).
Ποσοστό επί των κερδών αντί ενοικίου
Απ' την πλευρά του, ο μεσίτης Κώστας Γεωργάκος επισημαίνει ότι "άνθρωποι του επιχειρείν, ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων, βλέποντας ότι αυτά δεν ενοικιάζονται ή φοβούμενοι ότι και να τα νοικιάσουν δεν θα λαμβάνουν το ενοίκιο, αναζητούν επιχειρηματίες με ένα καλό στρατηγικό σχέδιο, π.χ., για ανάπτυξη εμπορικής επιχείρησης, και τους εκμισθώνουν το ακίνητο είτε έναντι ποσοστού των κερδών τους είτε έναντι συμβολικού ενοικίου, αλλά με ταυτόχρονη κάλυψη δαπανών για κοινόχρηστα, συντήρηση κτλ".
Σημειώνει επίσης ότι, ακίνητα θεωρούμενα μέχρι πρότινος ως υποβαθμισμένα (πχ, ημιυπόγεια, διαμερίσματα χωρίς ασανσέρ κτλ), που απευθύνονταν κυρίως σε άτομα με μειωμένα οικονομικά μέσα, πλέον προσελκύουν ευρύτερο κοινό ενδιαφερομένων και πωλούνται σε τιμές που δεν υπερβαίνουν τα 300-400 ευρώ/τετραγωνικό μέτρο.
Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ
